משכנתא כנגד נכס: מה התנאים לקבלת אישור ומה המשמעות הכלכלית

משכנתא מסוג זה מאפשרת לבעלי נכסים לגייס סכומים גדולים בתנאים מועדפים, תוך שעבוד הנכס שברשותם, וזאת מבלי למכור אותו או לפגוע בזכויות השימוש בו. במאמר הזה נבחן מהם התנאים לקבלת ההלוואה, מהם היתרונות והסיכונים, ואיך לבצע את התהליך בצורה אחראית.

מהי משכנתא כנגד נכס

מדובר בהלוואה שבה הלווה מעמיד את הנכס שבבעלותו כבטוחה לטובת המלווה  בדרך כלל בנק או גוף פיננסי חוץ־בנקאי. ברוב המקרים מדובר בדירה, אך לעיתים גם נכסי נדל"ן מסחריים או מגרשים יכולים לשמש לצורך זה.

הנכס ממשיך להירשם על שם הבעלים, אך נרשמת עליו הערת אזהרה בטאבו לטובת הגורם המלווה. משמעות הדבר היא שלא ניתן למכור או להעביר בעלות על הנכס מבלי לסגור קודם את ההלוואה.

מהם התנאים לקבלת משכנתא מסוג זה

תנאי היסוד משתנים בהתאם למדיניות הגוף המממן, אך קיימים כמה עקרונות כלליים שחוזרים בכל הגשה:

1. שווי הנכס  הגוף המממן ישלח שמאי שיעריך את שווי הנכס. לרוב יאושרו עד 50%-70% מגובה השווי.
2. רישום תקין הנכס חייב להיות רשום בטאבו על שם הלווה, וללא עיקולים או הערות צד שלישי.
3. יכולת החזר  הבנק או הגוף החוץ־בנקאי יבדקו הכנסות, התחייבויות קודמות, דירוג אשראי ויכולת ההחזר של הלווה.
4. מטרת ההלוואה  יש לבדוק האם ההלוואה נועדה לרכישת נכס נוסף, מימון פעילות עסקית, סגירת חובות או מטרות אחרות.

במקרים מסוימים, משכנתא כנגד נכס תאושר גם אם הלווה אינו שכיר, אלא בעל עסק עצמאי, כל עוד ניתן להציג מסמכים המוכיחים יציבות כלכלית.

יתרונות ברורים לעומת הלוואות רגילות

כאשר לוקחים משכנתא כנגד נכס , נהנים מכמה יתרונות משמעותיים שלא קיימים ברוב ההלוואות הרגילות:

• ריביות נמוכות יותר  בגלל שהנכס משמש בטוחה, רמת הסיכון נמוכה והגוף המלווה מוכן להציע ריבית טובה יותר.
• סכומים גבוהים יותר ניתן לקבל הלוואות בסכומים של מאות אלפי שקלים ואף למעלה מכך, בהתאם לשווי הנכס.
• פריסה רחבה – תקופת ההחזר ניתנת לעיתים לעד 20 שנה, מה שמפחית את גובה ההחזר החודשי.
• שימוש גמיש אפשר להשתמש בכסף לכל מטרה: השקעות, סגירת חובות, עזרה לילדים, שיפוץ או קניית נכס נוסף.

מהם הסיכונים והחסרונות

כמו כל הלוואה משמעותית, גם כאן חשוב להבין את הסיכונים:

• סיכון לאובדן הנכס  במקרה של אי עמידה בתשלומים, המלווה רשאי לממש את הנכס ולמכור אותו.
• התחייבות לטווח ארוך הלוואה כזו מחייבת יציבות כלכלית, אחרת ההשלכות עלולות להיות חמורות.
• עלויות נוספות  יש לקחת בחשבון עלות שמאות, רישום בטאבו, עמלות פתיחת תיק ולעיתים גם תשלום לעורך דין.

למי מתאימה המשכנתא הזו

1. בעלי נכסים שזקוקים לנזילות מיידית
2. משקיעים שמבקשים לנצל נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף
3. בעלי עסקים שרוצים מימון לפעילות השוטפת מבלי למכור נכסים
4. משפחות שמבקשות לסייע לילדים ברכישת דירה

גם פנסיונרים שבבעלותם נכסים עשויים לנצל את האפשרות כדי לשפר את איכות חייהם באמצעות קצבה חודשית מתוך שווי הדירה.

האם כדאי לקחת משכנתא כנגד נכס מחוץ לבנק

במקרים רבים, גופים חוץ בנקאיים מציעים אישור מהיר, תנאים גמישים ונכונות לקחת סיכון גבוה יותר  אך בתמורה לריבית גבוהה יותר.

היתרון הוא במהירות ובגמישות, אך חשוב לוודא שמדובר בגוף מוכר ומפוקח, לבדוק היטב את תנאי ההחזר ולקרוא את כל האותיות הקטנות.

במקרים של דירוג אשראי נמוך, או כאשר הבנק מסרב לתת הלוואה, זו עשויה להיות אלטרנטיבה ראויה.

שלבים בדרך לאישור ההלוואה

1. פנייה ראשונית ובדיקת התאמה
2. הגשת מסמכיםכולל שומת שמאי, אישורי הכנסה, נסח טאבו ועוד
3. קבלת הצעה מפורטת עם פירוט ריביות, תקופה, עמלות
4. חתימה על מסמכים ורישום בטחונות
5. העברת כספים ללקוח

במקרים רבים, התהליך כולו יכול להסתיים תוך כמה ימים – תלוי בגוף המלווה ובשיתוף הפעולה של הלווה.

טיפים לניהול הלוואה אחראית

• בצעו סימולציה מדויקת של גובה ההחזר החודשי
• השוו כמה הצעות ממספר גופים
• ודאו שקיים ביטוח חיים וביטוח נכס כנדרש
• בקשו ליווי מקצועי, במיוחד כשמדובר בסכומים גבוהים
• אל תתחייבו להחזר שאינו תואם את ההכנסה הפנויה שלכם

ניהול נכון של ההלוואה יאפשר לכם להפיק ממנה תועלת אמיתית, מבלי להיכנס ללחצים מיותרים.

כלי פיננסי חכם למי שיודע לנהל אותו

משכנתא כנגד נכס היא כלי חזק שיכול להעניק חופש כלכלי, לממן מטרות משמעותיות ולתמוך בהשקעות לטווח הארוך. עם זאת, יש לגשת אליה באחריות, להבין את התנאים ולתכנן היטב את ההחזרים.

אם תעשו זאת נכון תיהנו מגישה להון משמעותי בתנאים נוחים, מבלי לוותר על הנכס שברשותכם.