כיצד לרכוש קרקע לבנייה בצורה נבונה?

לאורך שנים רבות, רכישת דירה הייתה עבור רוב המשקיעים הבחירה המתבקשת. היא נחשבה לנגישה, ברורה ומבוססת. אך עם הזמן, חלה שחיקה באטרקטיביות של השוק - בעיקר בגלל עליות מחירים חדות, ריביות גבוהות ועלייה במיסים המוטלים על משקיעי נדל"ן. השילוב הזה גרם למשקיעים לחפש כיוונים חדשים, ושוק הקרקעות הפך לאופציה מעניינת. עם זאת, כניסה לעולם זה - ובמיוחד רכישת קרקע לבנייה - מלווה בחששות. מהם החששות הללו, וכיצד אפשר לצמצם את הסיכונים בהשקעה מסוג שכזה?

כפסע להפשרה

בעבר, תחום הקרקעות היה שמור בעיקר לאנשי מקצוע עם ידע תכנוני עמוק. אך בשנים האחרונות, הודות לפעילות של חברות יזמיות מובילות, נפתח השוק גם למשקיעים פרטיים. המחירים של קרקעות מסוימות עדיין נמוכים יחסית, וישנן הזדמנויות רבות שממתינות למי שמוכן להשקיע וללמוד. מגמה זו הפכה את התחום למבוקש במיוחד. אפילו בקרב הציבור הלא מקצועי יש כיום גישה לרכישת קרקע לבנייה בצורה מושכלת.

אז מה עוצר בעד רבים אחרים מלהצטרף למגמה זו? אחת הסיבות העיקריות לכך היא חוסר הוודאות בנוגע לאפשרות הפשרת הקרקע, כלומר - שינוי הסטטוס שלה מקרקע 'חקלאית' לקרקע מופשרת לבנייה. משקיעים בעלי ניסיון יודעים שהזמן הטוב ביותר לרכוש קרקע הוא כאשר ישנה וודאות מסוימת לגבי הפשרתה העתידית, אך עוד אין ביטחון מלא שהליך זה אכן יושלם. זה יותר תחושת סיכון שמשקיעים פשוטים רבים חוששים מלקחת, ובצדק. 

כיצד להפחית את הסיכון בהשקעה?

כדי להקטין את רמת הסיכון בעת רכישת קרקע לבנייה, חשוב לגשת להשקעה בגישה אחראית, ולאמת  מבעוד מועד את הנתונים הקריטיים ביותר: לבדוק את מיקום הקרקע, להבין את מצבה התכנוני ולברר האם קיים פוטנציאל ממשי לשינוי ייעודה. אף על פי שאין השקעה נטולת סיכון, ביצוע בדיקות מעמיקות טרם הרכישה עשויה להגדיל משמעותית את הסיכוי לתשואה נאה.

אחד ההיבטים החשובים ביותר הוא הבנת מצבה התכנוני של הקרקע. לא כל הקרקעות החקלאיות שוות: יש כאלה שנמצאות בראשית הדרך, בעוד אחרות כבר קרובות מאוד לקבלת האישורים הסופיים. מי שיודע לזהות קרקע לבנייה רגע לפני הפשרתה, עשוי ליהנות מהשבחה משמעותית בזמן קצר יחסית.

למה לא לחכות להפשרה מלאה?

שאלה נפוצה היא מדוע לא להמתין לרגע שבו הקרקע כבר הופשרה, ולרכוש רק אז? הסיבה פשוטה: לאחר ההפשרה, עלות הקרקע מזנקת, ופוטנציאל הרווח קטן בהתאם. לכן, המחפשים קרקע להשקעה עם סיכוי לתשואה גבוהה צריכים לשאוף להקדים את השוק ולזהות את ההזדמנויות לפני שהן מתומחרות בהתאם.

לאחר אישור תכניות הבנייה, הקרקע עוברת שלבים של תכנון מפורט, איחוד וחלוקה, הקצאת זכויות ובניית תשתיות. זהו השלב שבו ערך הקרקע מזנק, ומי שרכש אותה בשלב מוקדם יותר עשוי ליהנות מתשואה נאה.

רכישת קרקע לבנייה הפכה בשנים האחרונות לאחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים ביותר בישראל - ולא במקרה. מדובר בתחום בעל פוטנציאל רב, על אף שהוא מצריך זהירות, ידע והבנה תכנונית. עם גישה נבונה וייעוץ מקצועי, ניתן גם ניתן להפוך השקעה שכזו לצעד חכם במיוחד.